Blog

Egy évtizede nem látott összeomlás a magyar lakáspiacon – Mi ez, ha nem hitelválság?

2023-12-30
Egy hosszú évekig túlértékelt magyar lakáspiacot talált telibe a száguldó infláció és a megemelkedett kamatkörnyezet 2022-ben, hogy aztán ennek negatív hatásait jórészt a most magunk mögött hagyott évben éljük át. Évtizedes rekordok dőltek meg a lakások és a lakáshitelek piacán: a tranzakciószám 2013 óta nem volt ilyen alacsony, a lakásárak szintén tíz év után most csökkentek először. A 2008-as krach után három év kellett ahhoz, hogy reálértéken akkorát zuhanjanak a lakásárak, mint most egyetlen év leforgása alatt. Bár a lakáshitel-felvételek lefeleződése is a 2008-as pénzügyi válságot idézi, banki indikátorok egész sora bizonyítja, hogy 2023 nem egy újabb magyar hitelválság éve volt. Nem 2008 szelleme kísért minket, és várhatóan jövőre sem fog.

budapesti lakáspiacINGATLAN

Egy évtizede nem látott összeomlás a magyar lakáspiacon – Mi ez, ha nem hitelválság?

Palkó István Forrás:

|https://www.portfolio.hu/ingatlan/20231230/egy-evtizede-nem-latott-osszeomlas-a-magyar-lakaspiacon-mi-ez-ha-nem-hitelvalsag-659115

 

Futó Péter

2023. december 30. 06:05

Egy hosszú évekig túlértékelt magyar lakáspiacot talált telibe a száguldó infláció és a megemelkedett kamatkörnyezet 2022-ben, hogy aztán ennek negatív hatásait jórészt a most magunk mögött hagyott évben éljük át. Évtizedes rekordok dőltek meg a lakások és a lakáshitelek piacán: a tranzakciószám 2013 óta nem volt ilyen alacsony, a lakásárak szintén tíz év után most csökkentek először. A 2008-as krach után három év kellett ahhoz, hogy reálértéken akkorát zuhanjanak a lakásárak, mint most egyetlen év leforgása alatt. Bár a lakáshitel-felvételek lefeleződése is a 2008-as pénzügyi válságot idézi, banki indikátorok egész sora bizonyítja, hogy 2023 nem egy újabb magyar hitelválság éve volt. Nem 2008 szelleme kísért minket, és várhatóan jövőre sem fog.

Terítéken a hazai biztosítók stratégiái és a közvetítői piac jövője - kit és hogyan szólítsunk meg? (x)

▾hirdetés

Gyenge volt az év a hazai lakáspiacon, a vásárlók bizalma megingott, a gazdaság recesszióba csúszott. Bár a munkaerőpiac stabil és a munkanélküliség alacsony, a bérek nem tudták tartani a lépést az inflációval, ami reálbércsökkenéshez vezetett. A lakáspiacon elérhető hozamok sem voltak vonzók a befektetők számára, közülük sokan más eszközökben, például állampapírban kerestek helyet a pénzüknek. A magas hitelkamatok a saját célú vásárlók jelentős részét tartotta távol a piactól, elhalasztott keresletet okozva. Mindez visszavetette a tranzakciószámot, és megakasztotta az áremelkedést a lakáspiacon 2023-ban.

Tranzakciószámok

Tíz éve nem volt példa arra, hogy 100 ezer alatt maradjon az egy év alatt Magyarországon eladott lakások száma. Idén viszont meglehet az évtizedes negatív rekord, miután november végéig mindössze 83 ezer lakóingatlan cserélt gazdát és a december eleve gyengébb hónap szokott lenni.

Míg 2008 és 2009 között egy év alatt 41 százalékkal, 154 ezerről 91 ezerre esett vissza az adásvételek száma, addig 2022 és 2023 között mintegy 25 százalékos volt a csökkenés. A 2009-es év ugyanakkor csak a kezdete volt egy hosszabb, öt éven át tartó gyenge periódusnak, miközben idén pozitívabbak a 2024-re vonatkozó kilátások. Az általunk megkérdezett szakértők szerint az adásvételek száma a 2022-es szintet közelítve jövőre elérheti a 120 ezret, amiben a CSOK Plusz indulása is szerepet játszik.

Lakásárindex

A lakásárakat nézve is olyan dolog történt, amire tíz éve nem volt példa: nominálisan is csökkentek a lakásárak. Úgy tűnik viszont, hogy 2023 csak egy rövid megtorpanás lesz a 2008 utáni időszakhoz képest. Tizenöt évvel ezelőtt az akkori csúcsértékekről lefordulva közel 6 éven keresztül folyamatosan csökkentek a lakásárak, mintegy 19 százalékot veszítve ezzel, de ezúttal nominálértéken mindössze 1 százalék volt az éves visszaesés. Reálértéken nézve ugyanakkor most sokkal gyorsabban korrigált a piac.

2008 UTÁN HÁROM ÉVRE VOLT SZÜKSÉG AHHOZ, HOGY A LAKÁSOK REÁLÉRTÉKE 20 SZÁZALÉKOT CSÖKKENJEN, 2022 UTÁN VISZONT SZINTE EGY ÉV ALATT BEKÖVETKEZETT UGYANEZ.

A 2008-2014-es időszakban az inflációval korrigálva 34 százalék volt a lakások értékvesztése. Abban az esetben, ha 2024-ben tovább tud mérséklődni az infláció és a lakáspiaci kereslet is élénkebb lesz az ideinél, feltételezhető, hogy az enyhe nominális árnövekedés mellett a lakások reálértéken mért árcsökkenése is megáll, vagy legalábbis jelentősen kisebb lesz, mint idén.

Az alábbi ábrán 2015-ös bázissal – mindig az adott év második negyedévét nézve - jól látszik, hogy 2006 óta melyek voltak a lakáspiac hanyatló és szárnyaló időszakai, ami nemcsak az árakra, de a már említett tranzakciószámokra és a lakásépítési volumenre is hatott.

TOP10 sztori
Ahogy minden évben, a Portfolio szerkesztősége idén is összeállította az év legmeghatározóbb eseményeit, híreit. Ez a cikk is egy a 10 közül.

Lakásépítések

A 2008 utáni válság óta Magyarország szinte folyamatosan küzd az újlakáskínálat alacsony szintjével. Míg 2008 előtt éveken át 30-35 ezer új lakás épült, addig a válság teljesen befagyasztotta ezt a piacot. A 2008 előtt elkezdett építkezéseket ugyan még nagyrészt be tudták fejezni a fejlesztők, így 2009-ben még 30 ezer és 2010-ben is 20 ezer lakás készülhetett el,

2011-TŐL VISZONT HAT OLYAN ÉV JÖTT, AMILYENRE KORÁBBAN MÉG SOHA NEM VOLT PÉLDA, 2016-IG ÉVES ÁTLAGBAN KEVESEBB MINT 10 EZER LAKÁS ÉPÜLT.

Amellett, hogy a lakásépítési volumenben mindig van egy nagyjából kétéves csúszás az aktuális gazdasági folyamatokhoz képest, az alábbi ábráról az is leolvasható, hogy a 2020-as év kivételével azóta sem tudtuk megközelíteni a válság előtti lakásépítési számokat. 2017 és 2022 között évente mintegy 20 ezer lakás épült, de most a fizetőképes kereslet visszaesése miatt ismét lassítottak a fejlesztők, így újabb csökkenés várható. Az általunk megkérdezett szakértők az előttünk álló időszakban évente 15-17 ezer új lakás átadásával számolnak országosan, ami nagyjából fele a 2008 előtti éveknek.

Lakáshitelek

Miközben a lakáspiaci tranzakciók száma nagyjából harmadával, a becslések szerint közel 90 ezerre esik vissza idén, addig a lakáshitel-felvételek száma több mint 40%-kal alig 50 ezerre zuhant. A lakáshitel-szerződések összege mindössze 48%-a lehetett idén a tavalyinak: becslésünk szerint nagyjából 570 milliárd forintra eshetett vissza. Ez egyrészt azt mutatja, hogy a hitelből finanszírozott lakásokat erőteljesebben érintette a piaci körülmények romlása, mint a készpénzből vásároltakét, ami érthető is a hitelkamatok elszállása miatt. Másrészt csökkent az átlagos hitelösszeg is, ami az önerő erőteljesebb felhasználására utal a hitelfelvevők részéről.

Hitelkamatok

2023 eleje a csúcson lévő lakáshitelkamatok időszaka volt, a legtöbb banknál ekkor 9-10% körüli kamattal lehetett lakáshitelt felvenni, ez mára 7-8%-ra változott, az október elején bevezetett „önkéntes” banki THM-plafonnak köszönhetően 2024 eleje pedig 6-7% közötti lakáshitelkamatokkal indulhat. Már ami a piaci kamatozású konstrukciókat illeti, a kamattámogatott hitelek esetében ugyanis jövőre is fennmarad a fix 3%-os hitelfelvételi lehetőség (legalábbis azoknak, akik terveznek még gyermeket, vagy kistelepülésre költöznek), ráadásul megnövelt összegben: a CSOK Plusz a egy gyermeket vállalók számára 15, a kettőt vállalóknak (meglévő gyermekkel együtt értve) 30, a hármat vállalóknak (szintén a meglévőkkel együtt) 50 millió forintig lesz elérhető.

Mi ez, ha nem hitelválság?

Miközben a lakáshitelek új kihelyezése a felére esett 2023-ban, a teljes magyar lakossági és vállalati hitelállomány növekedési dinamikája is visszaesett, éves alapon lényegében stagnált a magyar gazdaság banki hiteltartozása. Mivel ekkora fékezésre utoljára a 2008-as válságot követő időszakban volt csak példa (akkor jó darabig csökkent is az állomány), joggal vethető fel a kérdés, egy újabb hitelválság szemtanúi vagyunk-e. Erre a kérdésre azonban határozott nemmel válaszolhatunk. Az alábbi táblázatban szereplő indikátorok mind arról árulkodnak, hogy:

  • ez a válság nem a bankszektorból indult, a hitelkínálat nem esett vissza, a bankok hitelezési képessége és stabilitása sokkal jobb, mint a 2008-at követő években,
  • részben a magas hitelkamatok, részben a recessziós gazdasági környezet által táplált keresletoldali visszaesésről van szó most alapvetően, amely e tényezők pozitív változása esetén gyorsabban képes helyreállni ahhoz képest, mintha hitelkeresleti és -kínálati problémákról egyaránt szó lenne,
  • 2008-cal ellentétben jelenleg nem terhelik a hitelpiacot olyan szerkezeti jellegű problémák, mint a nagy kockázatú lakossági devizahitelek és vállalati ingatlanprojekt-hitelek túlzottan magas aránya, a munkanélküliség emelkedése és egyes bankok alacsonyabb tőkeellátottsága, sérülékeny likviditási helyzete,
  • a hitelezés visszaesése nem egy hitelválság, hanem a monetáris ciklus következménye, amit a rekordszintű (és minden bizonnyal a gazdaságpolitika által félre is kezelt) magyar infláció kiélezett, de nagy valószínűséggel messze nem érintett olyan hosszan és mélyen, mint a pénzügyi piacokon súlyos bizalmi válsággal járó 2008-as válság után.
A bankszektor stabilitási indikátorainak összehasonlítása
  2008 2019 2023 H1
Likvid eszköz / összes eszköz 10,0% 30,9% 43,5%
Hitel / betét mutató 152,0% 75,0% 77,0%
Külföldi források / összes forrás 33,9% 12,7% 11,0%
Tőkemegfelelési mutató 11,2% 22,5% 22,8%
90+ késedelmes hitelek aránya 4,6% 2,1% 1,5%
Nettó NPL / szavatoló tőke 16,0% 2,1% 1,9%
ROE 11,3% 11,6% 16,7%
Eszközarányos működési költségek 2,4% 2,0% 1,6%
Devizahitelek aránya (háztartási) 66,3% 0,7% 0,3%
Változó kam. Jelzáloghitelek aránya (háztartási) 77,5% 48,7% 16,7%
Vállalati hiteldinamika (év/év) 6,5% 13,9% 11,1%
Lakossági hiteldinamika (év/év) 19,1% 16,7% 3,1%
Forrás: MNB, Portfolio      

Mire számíthatunk jövőre?

Minden jel arra utal, hogy 2024 élénkebb év lehet a magyar lakáspiacon. A csökkenő inflációval együtt a csökkenő kamatok aktivizálhatják azokat a vásárlókat, akik idén még kivártak a vásárlással. A CSOK Plusz szintén adhat egy lendületet az érintett fiatalok vásárlási hajlandóságának, miközben idővel a befektetők is elkezdhetnek nagyobb számban megjelenni a vásárlók között. Nem véletlen, hogy a legtöbb elemző a 2023-asnál 20-25 százalékkal több, mintegy 120 ezer tranzakciót vár jövőre, nominálértéken pedig a lakásárak 5-6 százalék körüli növekedését. Mindez a lakásfejlesztési hajlandóságot is növelheti, ugyanakkor a kivitelezési idő miatt ennek legkorábban 2026-ban lehet érezhető hatása. Összességében a szakértők többsége óvatos optimizmussal tekint 2024-re és egyetért abban, hogy a mostani időszak közel sem az a hitelválság, amit a 2008 utáni években láttunk.

A hitelpiaci szereplők 2024-re bővülést várnak, ám várhatóan nem tér vissza még a 2021-2022-ben látott volumen. A korábbiaknál nagyobb összegű elérhető kamattámogatott hitelösszeg miatt némi pezsgést adhat a piacnak az új CSOK Plusz program, ám az új gyermeket már nem vállalók (és velük az egyedülállók, élettársi kapcsolatban élők) kizárásával összességében várhatóan nem fog a korábbi kamattámogatott hitelnél sokkal több hitelfelvevőt vonzani a piacra. Ezzel szemben pozitív hatással járhat a falusi CSOK támogatási összegeinek az emelkedése, amely a kistelepüléseken fokozhatja a hitelkeresletet. Élénkülést vetít előre a kamatok fokozatos csökkenése is, amit a kormány a bankok „önkéntes” THM-plafonjának a bevezetésével próbál siettetni, egyelőre úgy tűnik, sikerrel, így január 1-jétől már 7,3%-os THM alatt lehet minden banknál lakáshitelhez jutni.

Címlapkép forrása: Getty Images

Are you selling a property or looking for one?
Enter your details and we'll help!

The privacy policy read and accepted.
Send Message